ყველა იურიდიული ნიუანსი, რაც აუცილებლად უნდა იცოდეთ უძრავი ქონების შეძენის დროს

უძრავი ქონების შეძენისას დიდი დაკვირვება და ბევრი მნიშვნელოვანი დეტალის გათვალისწინება გვმართებს.

წინააღმდეგ შემთხვევაში, შეიძლება, ფინანსური ზარალიც ვნახოთ და ძალიან დიდ უსიამოვნებაშიც გავეხვიოთ.

რა უნდა გავითვალისწინოთ ბინის, ან კომერციული ფართობის შეძენისას? – ამ საკითხზე „ბიზნესპრესნიუსს“ ადვოკატი ირაკლი უტიაშვილი ესაუბრა:

ბინის შეძენისას დიდი ყურადღება უნდა მიაქციოთ იურიდიულ მხარეს. უძრავი ქონების შეძენამდე აუცილებლად უნდა ნახოთ ამონაწერი საჯარო რეესტრიდან, ოღონდ, ეს განახლებული ამონაწერი უნდა იყოს: 1-2- თვის, ან ერთი კვირის წინანდელ ამონაწერს არ უნდა ენდოთ. ასევე არ ენდოთ ზეპირ შეთანხმებას – ზოგჯერ მხარეები თანხმდებიან და მყიდველი ფულს წინასწარ იხდის. დაზღვეული რომ იყოს, მყიდველმა რეგისტრაციის პროცესის დაწყებამდე კიდევ ერთხელ უნდა გადაამოწმოს, რომ ეს ქონება არც დაყადაღებულია და არც სხვაზეა გადაფორმებული. ეს იმ წუთებში უნდა მოხდეს, რადგან ერთი-ორი დღის, ან თუნდაც, რამდენიმე საათის წინ გადამოწმებული ბინა შეიძლება დაყადაღებული იყოს, ან იპოთეკაში იყოს ჩადებული. თუ მის ყოფილ მფლობელს იპოთეკური სესხი აქვს გაფორმებული, უნდა მიმართოთ ბანკს და ყველაფერი დაწვრილებით გაარკვიოთ. ამავე დროს, უნდა დარწმუნდეთ, ხომ არ ჩამორჩება ბინის ღირებულება დასაფარ ვალს და რაც ყველაზე მთავარია, შეამოწმეთ – არის თუ არა უძრავი ქონება იპოთეკით დატვირთული და ხომ არ აქვს მის მეპატრონეს საგადასახადო ვალდებულებები“

უკეთესი იქნება, თუ ბინას დასრულებულ კორპუსში შეიძენთ.

მე ყველას ვურჩევ, თავი შეიკავონ უძრავ ქონებაში თანხის გადახდისაგან, თუ საცხოვრებელი კორპუსი ჯერ კიდევ არ არის აშენებული. ხშირად კომპანიები კლიენტებს ბინის ღირებულების 60-70 პროცენტს ახდევინებენ, რაც სოლიდური თანხაა. შეიძლება რომელიმე სუსტმა კომპანიამ მშენებლობა წამოიწყოს, მაგრამ ბოლომდე ვერ მიიყვანოს. თუ კომპანიას ფინანსური პრობლემები შეექმნება, შეიძლება ეს თანხა დაკარგოთ. ამის კარგი მაგალითია „ცენტრ პოინტი“ და სხვა კომპანიები, რომლებიც გაკოტრდნენ და ათასობით ადამიანი დააზარალეს. ამიტომ, მხოლოდ საძირკველში ფულს ნუ გადაიხდით, ჯობია მშენებლობა დასრულებული იყოს, რომ ეს ფული მთლიანად არ დაკარგოთ

რატომ არის საჭირო საკადასტრო-აზომვითი ნახაზი?

„საჯარო რეესტრში ინახება ამომწურავი ინფორმაცია ყველა ტიპის უძრავი ქონების შესახებ: ვინ შეიძინა, ვისგან შეიძინა, როდის, რამდენად და ა.შ… კერძო სახლის, ან მიწის ნაკვეთის ყიდვის შემთხვევაში ამ ინფორმაციას თან უნდა ახლდეს საკადასტრო-აზომვითი ნახაზი, სადაც ჩანს, თუ სად მდებარეობს ეს ქონება. ქონების რეგისტრაციის დროს ამ ნახაზის წარდგენა სავალდებულო არ არის, მაგრამ საკადასტრო ნახაზში უძრავი ქონების ადგილ-მდებარეობა ზუსტად არის განსაზღვრული. ზოგჯერ მომიჯნავე ნაკვეთების მფლობელები გადმოდიან და სხვის საზღვრებში იჭრებიან. როდესაც საჯარო რეესტრში საკადასტრო ნახაზი არ გაქვთ წარდგენილი, შეიძლება აღმოჩნდეს, რომ ეს ქონება (ეზო, ან მიწის ნაკვეთი) უკვე სხვას აქვს დარეგისტრირებული, რაც სასიამოვნო ნამდვილად არ არის. ამ ნიუანსების გათვალისწინება უძრავი ქონების შეძენამდე აუცილებელია“, –

შეესაბამება თუ არა ბინის ხარისხი დადგენილ სტანდარტებს

როდესაც ადამიანი ბინის შეძენას გადაწყვეტს, ჯერ უნდა დარწმუნდეს, შეესაბამება თუ არა მფლობელის მიერ დასახელებული თანხა ამ ბინის ხარისხს. პირველ რიგში მყიდველმა ვიზუალურ მხარეს უნდა მიაქციოს ყურადღება, გაითვალისწინოს, რისთვის უნდა ეს ბინა – საცხოვრებლად, გასაქირავებლად თუ სხვა მიზნით. ასევე საყურადღებოა რას ყიდულობს, რა ფასად და გაყიდვა რომ დასჭირდეს, ამ ბინის ფასი გაიზრდება თუ შემცირდება. ყურადღებით უნდა დაათვალიეროთ კორპუსი, სადაც ბინის შეძენას აპირებთ: ხომ არ არის ის შეტანილი ავარიული კორპუსების სიაში, რა მასალით არის ნაშენები, სადარბაზო როგორი აქვს და ა.შ… კორპუსს რომ შეხედავთ, ნაწილობრივ მაინც მიხვდებით, როგორი ხარისხისაა. შეიძლება მას ბზარებიც ჰქონდეს, მაგრამ უნდა დაადგინოთ ეს ბათქაშის ბზარია, თუ კედლებია დაბზარული. დიდი მნიშვნელობა აქვს, რომელ სართულზეა ბინა, ინფრასტრუქტურა თუ არის გამართული და რამდენად კარგ ადგილას მდებარეობს, თუმცა ეს ძალიან ინდივიდუალურია: ზოგიერთი მკითხველისთვის შეიძლება საბურთალო, ან ვაკე იყოს პრიორიტეტული, ხოლო ზოგიერთს – გარეუბანი უფრო მოსწონდეს. ეს ის შემთხვევაა, როცა გემოვნებაზე არ დაობენ“

უნდა იცოდეთ ვის ბინას ყიდულობთ

„უნდა იცოდეთ ვის ბინას ყიდულობთ, ან ქირაობთ, ვის ესაუბრებით,აქვს თუ არა მას უფლებამოსილება, რომ ეს ბინა გაყიდოს. ჩემს პრაქტიკაში იყო ასეთი შემთხვევა: ახალგაზრდა კაცი ბინას აქირავებდა. ბინის დაქირავების მსურველიც გამოჩნდა, მაგრამ საჯარო რეესტრიდან ამონაწერი რომ მოვითხოვე, ბინის კანონიერი მფლობელი ამ ბიჭის მამა აღმოჩნდა. მამის ქონებას მისი ნებართვის გარეშე აქირავებდა ისე, რომ მამამისი სასტიკ უარზე იყო. ამის გამო გარიგება ჩაიშალა. ამიტომ, თუ ბინა გამყიდველის სახელზე არ არის გაფორმებული, მან აუცილებლად უნდა გაჩვენოთ მინდობილობა, რომელიც ვადიანია და ნოტარიუსის მიერაა დამოწმებული“

ხელშეკრულების გარეშე ნუ დაუტოვებთ ე.წ. „ბე“-ს

ე.წ. ბე-ს იმიტომ უტოვებენ, რომ ბინის მფლობელმა ეს ქონება არ გაყიდოს. თუ ადამიანი „ბე“-ს გადაიხდის და მესაკუთრე ქონებას არ გადასცემს, მაშინ ის ვალდებულია ორმაგად დაუბრუნოს ეს თანხა უკან, მაგრამ თუ მყიდველი თავისი მიზეზით აღარ შეიძენს ბინას, მაშინ „ბე“-ს მოთხოვნის უფლებას კარგავს. ამიტომ, ვიდრე ბინის მეპატრონეს ფულს დაუტოვებთ, სასურველია თქვენს შორის ორმხრივი ხელშეკრულება გაფორმდეს.

როდესაც ბინა ბანკშია ჩადებული…

უნდა დაადგინოთ, ხომ არ არის თქვენი მოწონებული ბინა ჩადებული ბანკში. არ არის გამორიცხული იყიდოთ ასეთი ბინა, ოღონდ, ორმხრივი შეთანხმების და ყველა დეტალის გარკვევის შემდეგ: დავუშვათ, ბინა 60 ათასი დოლარი ღირს და მის ყოფილ მფლობელს აქედან 20 ათასი დოლარი აქვს გადახდილი, ეს 20 ათასი შეიძლება მას მისცეთ და დანარჩენი 40 ათასი კომერციულ ბანკს თქვენ გადაუხადოთ. ოღონდ, ეს უნდა მოხდეს ბანკთან შეთანხმებით. როცა გამოვლინდება, რომ ბინა თავისუფალია ყველანაირი ნაკლისგან, მხოლოდ ამის შემდეგ უნდა მიმართოთ საჯარო რეესტრს, ან ნოტარიუსს.

უძრავი ქონების გადაფორმება ორი წესით შეიძლება – საჯარო რეესტრში და ნოტარიუსთან. საჯარო რეესტრის მომსახურება საკმაოდ იაფია: ბინის გასაფორმებლად იქ მხოლოდ 51 ლარია გადასახდელი, მაგრამ ერთი გაუგებრობა იქმნება: ზოგჯერ გამყიდველი მოითხოვს, რომ ბინის მყიდველმა თანხა ბინის გადაფორმებისთანავე გადაუხადოს, მყიდველი კი უარზეა და აცხადებს, რომ ამონაწერს უნდა დაელოდოს, რაც სავსებით გამართლებულია. ჩვენ გვქონდა შემთხვევა, როცა მყიდველმა თანხა გადაიხადა, მაგრამ ბინის მეპატრონეს საგადასახადო ვალდებულებები ჰქონდა და ეს ბინა დაუყადაღეს. ნოტარიუსთან ურთიერთობა ამის გამო უფრო უხიფათოა: თუ ხელშეკრულებას ნოტარიუსთან გააფორმებთ, ეს ხელშეკრულება შეიძლება ერთი კვირის, ან ერთი თვის შემდეგ მიიტანოთ საჯარო რეესტრში, უბრალოდ, ნოტარიუსთან გადასახადი უფრო მეტია.

ბრმად ნუ ენდობით მაკლერს

ზოგჯერ უძრავი ქონების სააგენტოებიც აზარალებენ ბინის მყიდველებს. ასეთი შემთხვევების შესახებ ალბათ მკითხველსაც სმენია: როდესაც თანხა წინასწარ გამოურთმევიათ, გასაყიდი ბინა ძალიან კარგად დაუხასიათებიათ, სულ სხვა ქონება უჩვენებიათ, მერე კი – სულ სხვა გადაუფორმებიათ. შესაძლოა, თაღლითი მაკლერი გამყიდველთანაც იყოს შეკრული, ამიტომ ბრმად არავის ენდოთ. ყველაფერი თავად უნდა გადაამოწმოთ და ფრთხილად იყოთ, განსაკუთრებით მაშინ, თუ მაკლერს კარგად არ იცნობთ.